Immobilienwirtschaft trifft auf andere Branchen, Politik und Wissenschaft: Das war die Real Estate Arena im Mai. Eine der Kernthesen auf der Messe: Es tut sich etwas, aber nur langsam. Wo hakt es, was sollte sich vor Ort in den Kommunen ändern? Eine kritische Zwischenbilanz von BFW-Präsident Dirk Salewski.
Es sind ganz neue Töne aus Berlin. Bundesbauministerin Verena Hubertz hat gefordert, dass die Bagger
rollen sollen! Tempo, Technologie und Toleranz sollen die Überschriften ihrer Arbeit werden. Weniger Bürokratie, leichtere Finanzierung, mehr Bauland und weniger des „Bauen-gerne-aber-nicht-bei-mir-Denkens“. Wer will dem widersprechen?
Trotz der neuen Töne aus der Hauptstadt: In den Kommunen spielt die Musik beim Thema Wohnen. Daher werden die Wünsche und Pläne der neuen Ministerin Zukunftsmusik bleiben, wenn nicht vor Ort gehandelt wird. Die größte Herausforderung für die Immobilienwirtschaft bleibt die fehlende Baulandmobilisierung. Ohne Bauland wird sich nichts ändern können.
Auch die Ausstattung der Bauämter ist ausbaufähig und braucht dringend ein Update. Die Funklöcher, die bei Bahnreisen vor allem auf dem Land zu erleben sind, manifestieren sich ebenfalls in den Ämtern: Ihre Ausstattung ist unzeitgemäß und unzureichend. Die Kommunen müssen Druck auf Länder und den Bund machen, damit Digitalisierung dazu führt, dass bei den Antrags- und Genehmigungsverfahren Tempo entstehen kann. Aktuell fesseln wir Handwerksbetriebe und Wohnungsunternehmen noch mit Formularen, Anträgen und Genehmigungsprozessen, die eher einem Roman von Franz Kafka zu entspringen scheinen als einem lösungsorientierten, bürgernahen Regierungshandeln.
Dramatische Lage am Wohnungsmarkt: Der Verband sieht große Defizite
Der Wohnungsbau in Deutschland ist der Weichensteller für Wirtschaftswachstum in vielen anderen Branchen. In den letzten Jahrzehnten trug er signifikant zum deutschen Wirtschaftswachstum bei. In ihrer Größenordnung der direkten und indirekten Effekte in Bruttowertschöpfung und Beschäftigung ist die Wohnungsbaubranche vergleichbar mit der deutschen Automobilbranche.
Um es hier wieder von der Stand- auf die Überholspur zu schaffen, brauchen wir eine Initialzündung, die von außen kommt. Bei der derzeitigen Lage werden wir auch um staatliche Förderungen nicht umhinkommen.
Die Lage bleibt dramatisch: In den Ballungszentren finden viele Menschen keine bezahlbare Wohnung. Der Markt steht so gut wie still. Diejenigen, die eine Wohnung haben, leben oft beengt. Das sind immerhin rund neun Millionen Menschen in unserem Land. Weiterhin fehlen hunderttausende Wohnungen. Wir bauen immer noch, wenn wir überhaupt bauen, zu kompliziert und zu teuer.
Im gesamten Mittelstand und besonders im Handwerk sind die Folgen des andauernden Abschwungs längst spürbar. Unsere inhabergeführten Mitgliedsunternehmen sind alle regional verwurzelt. Wenn sie keine Aufträge an die Handwerker vor Ort geben, fallen die guten Jobs weg und kommen auch nicht wieder. Das hätte wirtschaftlich schwerwiegende Folgen für die Kommunen.
Es kommt nicht darauf an, dass man etwas tut, sondern dass man das Richtige tut. Wahr ist aber auch: Alle haben viel zu kräftig zugelangt. Bund, Länder und Gemeinden. Der Abbau beim Dreiklang der Teuerung ist ein Schlüssel zur Lösung: Der Bund hat es bei den immer weiter verschärften energetischen Standards übertrieben, die Länder müssen bei der Grunderwerbssteuer für Entlastung sorgen, und die Kommunen müssten andere Wege zur Finanzierung ihrer Infrastruktur finden.
Was kann Innenentwicklung leisten?
Prognosen gehen von jährlich rund 370.000 bis 400.000 neuen Wohnungen aus, die bundesweit benötigt werden, um den Bedarf zu decken. Bereits jetzt bestehen aber vor allem in Metropolen und wachstumsstarken Regionen enorme Angebotslücken. Dieser Bedarf steht den gerade dort nicht ausreichenden Innenentwicklungspotenzialen gegenüber.
Nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2022) könnten theoretisch etwa 84.400 Hektar für die Innenentwicklung genutzt werden. Dazu kommen weitere knapp 15.000 Hektar baureifes Land. Jedoch ist nur etwas mehr als die Hälfte davon kurzfristig mobilisierbar – und das insbesondere in Regionen mit geringer Nachfrage.
Wo Fläche vor allem gebraucht wird
Allein durch Innenentwicklung wird es also absehbar nicht gelingen, den Wohnraumbedarf in wachsenden Regionen zu decken, das zeigte jüngst die InWIS-Studie „Impulse für den Wohnungsbau“. Ohne die zusätzliche Nutzung bislang unbebauter Flächen wird ein angemessenes Wohnungsangebot in vielen Teilen Deutschlands nicht erreichbar sein.
Der Markt ist zudem äußerst heterogen, die Regionen kämpfen mit unterschiedlichen Herausforderungen. Während in Sachsen-Anhalt der Neubaubedarf überschaubar sein dürfte, ist er in Ballungszentren wie Hamburg, Berlin oder München groß. Vereinfacht gesagt: Je größer die Stadt, umso größer die Probleme beim Neubau.
Plädoyer für ein Umdenken
Unsere mittelständischen Unternehmen benötigen weniger bürokratische Fesseln, mehr Freiheit und ein Vertrauen in ihre Innovationskraft. Um hier zu einem Befreiungsschlag zu kommen, braucht es den Willen und ein echtes Umdenken. Eins steht fest: Mit dem Tempo und der Konsequenz, mit denen wir diese gesellschaftliche Herausforderung bisher angegangen sind, werden wir nicht weiterkommen.
Seien wir ehrlich: Viele Probleme sind hausgemacht. Länder und Gemeinden müssen wieder ein viel stärkeres Interesse am Neubau entwickeln. Die Länder sollten zudem endlich ihre Bauordnungen prüfen und unnötige Teile davon abschaffen. Die positiven Beispiele aus Niedersachsen, Hamburg und sogar Berlin machen Hoffnung.
Der sogenannte Bau-Turbo kann nur Wirkung entfalten, wenn die Gestaltungsspielräume, die er eröffnet, auch genutzt werden. Lieber mal einen Fehler machen, als vor lauter Furcht im Stillstand zu verharren.
Das alles kostet kein Sondervermögen, vieles kostet uns nur etwas Mut. Gehen wir es jetzt an, beherzt mit Zuversicht und vor allem gemeinsam vor Ort in den Kommunen.
Dirk Salewski
Der Autor
Dirk Salewski ist Präsident des Bundesverbands Freier Immobilien-und Wohnungsunternehmen (BFW).
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