Wohnungsbau durch die Kommune selbst kann eine Strategie gegen den Mangel an preisgünstigem Wohnraum sein. Doch um mit der Einrichtung eines Wohnungsbauunternehmens einen positiven Effekt zu erzielen, muss einige Vorarbeit geleistet werden. Das betrifft etwa die Klärung der Rechtsform.
Die Bevölkerungszahlen in vielen städtisch geprägten Regionen steigen nach wie vor. Ein Zuzug ist vor allem in Ballungszentren mit starker wirtschaftlicher Lage zu verzeichnen. Ein objektiver Fakt ist, dass sich Flächen, die zum Wohnen und zum Wohnungsbau genutzt werden können, nicht unendlich erweitern lassen.
Wohnraum mit niedrigen und mittleren Mietpreisen wird knapp. Zwischen dem jährlichen Bedarf von rund 400.000 und den tatsächlich rund 300.000 gebauten Wohnungen besteht ein Saldo, insbesondere im bezahlbaren Segment, von etwa 100.000 Wohnungen. Diese Entwicklung wird begünstigt durch die seit Jahren geringe Aktivität des sozialen Wohnungsbaus und der jüngeren Rechtsprechung des BGH zu der Bindungsdauer der Sozialwohnungen (Urteil vom 8. Februar 2019 – AZ V ZR 176/17).
Zwar wird auf Bundesebene durch Verschärfung der Mietpreisbremse einerseits und auf Ebene der Gemeinden (Erlass von sogenannten Kappungsgrenzenverordnungen) andererseits versucht, die Steigerung der Mietkosten zu begrenzen. Gleichwohl steigen die Mietpreise am freien Wohnungsmarkt stetig an. Doch genau das eröffnet Kommunen den Weg, Wohnraum mit niedrigen und mittleren Mietpreisen zu schaffen.
Eine steigende Anzahl an Kommunen versucht dem Problem des Nachfrageüberhangs und steigender Mietpreise durch eigene Initiativen Herr zu werden. Ein beliebtes Mittel ist der Einstieg in den Wohnungsmarkt als Bauträger und Vermieter in Form einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft, vorausgesetzt, dass das Bauland vorhanden ist und entsprechendes Baurecht gesetzt wurde.
Kostendeckender Betrieb
In Deutschland gibt es mehr als 2000 Baugenossenschaften. Diese verwalten über zwei Millionen Wohnungen und haben mehr als drei Millionen Mitglieder. Eine wohnungsbauliche Betätigung von Kommunen muss aber bestimmten betriebswirtschaftlichen Kriterien und sonstigen gesetzlichen Vorschriften genügen, um als solche nachhaltig und problemlösend zu sein. Neben der Effektivität, also der erzielten Linderung des Nachfrageüberhangs im unteren Einkommenssegment, sollen kommunale Wohnungsunternehmen kostendeckend betrieben werden.
Um mit der Einrichtung eines kommunalen Wohnungsbauunternehmens einen positiven Effekt auf den Wohnungsmarkt einer Kommune zu erzielen, muss vor der eigentlichen Gründung und Bautätigkeit zunächst einige Vorarbeit geleistet werden. Eine fundierte Definition des Zielsegments und der Handlungsstrategien sind die zentralen Erfolgsfaktoren. Nicht alle Wohnungssegmente und -größen werden örtlich bedingt gleich stark nachgefragt. Durch eine Analyse der Bestandsstrukturen hinsichtlich Ausstattung, Wohnungsgrößen und -zuschnitten sowie der Analyse der übrigen privaten Bautätigkeit kann ein Überblick über die Angebotsseite gewonnen werden. Für die Nachfrageseite bieten sich eine Analyse der Bevölkerungsstruktur und eine Prognose für deren Entwicklung an.
Für eine fundierte Planung des Tätigkeitsprofils eines kommunalen Wohnungsbauunternehmens müssen diese beiden Analyseseiten zusammengebracht werden. Nur so werden die Wohnsegmente identifiziert, bei denen die öffentliche Hand besonders benötigt wird. Betriebswirtschaftlich hat eine Ausrichtung an der Nachfrage die Folge, dass durch sichere Abnehmer die Auslastung des kommunalen Wohnungsbestands erhöht wird. Nur so lässt sich die Wirtschaftlichkeit des Wohnungsbauunternehmens bemessen und steuern. Wohnungsgenossenschaften unterliegen ebenso wie privatwirtschaftliche Unternehmen allgemein gültigen betriebswirtschaftlichen und steuerrechtlichen Grundsätzen. Vor diesem Hintergrund müssen sich Wohnungsgenossenschaften zunächst als Wirtschaftsunternehmen begreifen.
Neben dem konkreten Betätigungsfeld und den Handlungsstrategien eines kommunalen Wohnungsunternehmens sind vor dessen Gründung weitere rechtliche und steuerliche Fragen zu klären. Wenn beispielsweise bereits vorhandene kommunale Wohnungsbestände in die zu gründende Gesellschaft überführt werden sollen oder im Falle möglicher Ausschüttungen ergeben sich erhebliche Unterschiede zwischen den möglichen Rechtsformen für ein kommunales Wohnungsbauunternehmen. Die Frage der Rechtsform muss daher vor den individuellen Besonderheiten der jeweiligen Kommune juristisch geklärt werden.
Generell unterliegen Genossenschaften der Körperschafts- sowie der Gewerbesteuer. Das Genossenschaftsgesetz sieht hierzu aber einige Ausnahmen vor: So sind etwa Vermietungsgenossenschaften komplett von der Steuer befreit – sofern sie überwiegend Mitgliedergeschäft betreiben. Genau hier liegt aber eine besondere Gefahrenquelle. Wird dagegen verstoßen, muss damit gerechnet werden, dass sämtliche Einnahmen nachzuversteuern sind. All diese Aspekte sollten bereits bei Begründung der Genossenschaft berücksichtigt werden.
Andreas Griebel / Christian Griesbach
Die Autoren
Andreas Griebel ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Rödl & Partner in Nürnberg, Christian Griesbach arbeitet bei Rödl & Partner als Change Manager und kümmert sich unter anderem um Fragen der gemeindlichen Finanzen