Die eine Lösung gibt es nicht – Lösungen sind aber dringend gefragt: In großen Städten fehlt (bezahlbarer) Wohnraum, in ländlichen Regionen wird anderer Wohnraum als der vorhandene gebraucht. Zum Beispiel Nordrhein-Westfalen: VdW-Verbandsdirektor Alexander Rychter zieht eine aktuelle Zwischenbilanz.
Die Wohnraumversorgung in Nordrhein-Westfalen ist von starken regionalen Gegensätzen geprägt. In wachsenden Groß- und Universitätsstädten wie Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster oder Aachen sind bezahlbare Wohnungen knapp. Dort treffen anhaltende Zuzüge, kleinere Haushaltsgrößen und eine hohe Nachfrage auf ein zu geringes Wohnungsangebot, insbesondere im preisgedämpften und geförderten Segment.
Laut dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026“ des Pestel-Instituts fehlen in Nordrhein-Westfalen aktuell rund 376.000 Wohnungen – ein Wohnungsdefizit, das in seiner Größenordnung an die Situation der frühen 1990er-Jahre erinnert.
Gleichzeitig bremsen hohe Bau- und Finanzierungskosten, gestiegene Zinsen, unsichere Förderbedingungen auf Bundesebene sowie lange Genehmigungsprozesse den Neubau – obwohl grundsätzlich Flächenpotenziale vorhanden sein können. Die Folge: Investoren, Wohnungs- und Bauunternehmen verschieben Projekte oder geben sie auf.
Wohnen als strategisches Handlungsfeld der Stadtentwicklung
Demgegenüber stehen viele ländlich geprägte Regionen – etwa im Sauer- und Münsterland, im Siegerland/Wittgenstein oder in Ostwestfalen-Lippe –, in denen Wohnraum vorhanden ist, teilweise sogar Leerstand besteht, der Bedarf sich jedoch verändert. Dort entspricht der Bestand häufig nicht mehr den Anforderungen einer älter werdenden Bevölkerung oder den heutigen Flächenbedarfen beim Wohnen. Die Herausforderung liegt weniger im Neubau als in der Anpassung, Modernisierung und strategischen Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes.
Wohnraumversorgung ist also kein einheitliches Problem mit einer einheitlichen Lösung. Sie muss regional, bedarfsorientiert und langfristig betrachtet werden.
Positiv zu bewerten ist, dass Wohnen zunehmend als strategisches Handlungsfeld der Stadtentwicklung verstanden wird. Viele Kommunen entwickeln Handlungskonzepte, die Wohnen, Mobilität, Klimaschutz und soziale Infrastruktur zusammendenken. Auch die Rolle sozial orientierter (kommunaler) Wohnungsunternehmen und -genossenschaften als stabilisierender Faktor auf den Wohnungsmärkten wird zunehmend stärker anerkannt.
Anstieg bei Baugenehmigungen
Zudem zeigen die aktuellen Daten aus Nordrhein-Westfalen, dass sich bei den Baugenehmigungen erstmals wieder leichte Erholungstendenzen abzeichnen: Bis November 2025 erteilten die Bauämter im Land Genehmigungen für insgesamt 39.522 Wohnungen in Wohngebäuden (inklusive Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden), was einem Zuwachs von 9,4 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum 2024 entspricht. Diese Zahlen sind ermutigend, zeigen aber zugleich, dass das Niveau weiterhin relativ niedrig ist.
Um Engpässe bei der Wohnraumversorgung zu beseitigen, reicht dieser moderat positive Trend nicht aus. Es braucht zusätzliche Impulse und verlässliche Rahmenbedingungen. Aus Sicht der sozial orientierten Wohnungswirtschaft in Nordrhein-Westfalen können diese Herausforderungen nur durch realistische Anforderungen und eine stärkere Konzentration auf Demografiefestigkeit gemeistert werden. Neubau und Bestandssanierung müssen so ausgerichtet sein, dass sie langfristig tragfähig, bezahlbar und anpassungsfähig bleiben.
Die kommunale Ebene ist zentral
Eine Schlüsselrolle in der Wohnraumversorgung kommt kommunalen Entscheidern zu. Gerade vor dem Hintergrund einer sich abzeichnenden Erholung bei den Baugenehmigungszahlen sollte diese Entwicklung auch aus kommunaler Perspektive aktiv unterstützt werden – etwa durch schnelle Planungs- und Genehmigungsverfahren, zielorientierte Planung mit realistischen Auflagen sowie eine vorausschauende Baulandpolitik und frühzeitige Bereitstellung der notwendigen Infrastruktur.
Kommunen sollten Wohnungsunternehmen nicht nur als Antragsteller, sondern als strategische Partner der Stadtentwicklung einbinden. Es gilt, Handlungskonzepte zu entwickeln oder weiterzuentwickeln, die nicht nur kurzfristige Engpässe adressieren, sondern die demografische Entwicklung, soziale Durchmischung und wirtschaftliche Tragfähigkeit gleichermaßen berücksichtigen.
Übertragbare Beispiele
Die Stadt Viersen steht beispielhaft für eine vorausschauende Wohnraumpolitik in einem Mittelzentrum. Mit einem integrierten Handlungskonzept Wohnen verbindet die Kommune Stadtentwicklung, Baulandpolitik und Bestandsentwicklung. Statt einseitig auf Neubau zu setzen, wird der Wohnungsmarkt bedarfsgerecht und demografiefest gesteuert. Die enge Zusammenarbeit zwischen Verwaltung und Wohnungsunternehmen sorgt für Planungssicherheit und langfristige Stabilität.
Ein ebenfalls übertragbares Beispiel ist die Stadt Münster, die in einem angespannten Wohnungsmarkt konsequent auf eine aktive Boden- und Wohnungspolitik setzt. Über verbindliche wohnungspolitische Zielsetzungen, Konzeptvergaben und klare Quoten für geförderten Wohnungsbau gelingt es, Investoren, Wohnungsunternehmen und Bauunternehmen frühzeitig einzubinden und soziale Ziele in der Stadtentwicklung zu verankern. Erfolgreiche Wohnraumversorgung erfordert klare Handlungskonzepte, leistungsfähige kommunale Verwaltungskompetenzen und verlässliche Partnerschaften – unabhängig von Stadtgröße oder Marktsituation.
Auch in ländlichen Räumen gibt es gute Ansätze, etwa durch Umbau und Modernisierung nicht demografiegerechter Bestände, kombiniert mit integrierten Stadtentwicklungskonzepten.
Was den Unterschied macht
Diese Beispiele zeigen: Entscheidend ist weniger ein einzelnes Instrument als das Zusammenspiel von kommunaler Strategie, leistungsfähiger Verwaltung und verlässlichen Partnern aus Wohnungs- und Bauwirtschaft.
Alexander Rychter
Der Autor
Alexander Rychter ist Direktor des Verbandes der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (VdW) Rheinland Westfalen.
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