Kommunen und Immobilienwirtschaft suchen nach guten Ideen zur Schaffung von Wohnraum. Hier kommt eine: Die „Rahmenvereinbarung serielles und modulares Bauen“ soll es Wohnungsunternehmen ermöglichen, ihre Projekte einfach, kostengünstig und in hoher Qualität zu realisieren.
Das Ausschreibungsverfahren „Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen“ des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) ist nun rund ein Jahr alt. Ein Bauvorhaben ist fertig, weitere sind in Aussicht. Neun Bieter und Bietergemeinschaften hatten im Mai 2018 den Zuschlag erhalten und sind durch die Rahmenvereinbarung Vertragspartner des GdW geworden.
Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland sollen mit dieser Vereinbarung die Möglichkeit erhalten, ihre Wohnungsneubauprojekte, zumindest in geeigneten Lagen, schnell, einfach, kostengünstig und in hoher Qualität zu realisieren. Die Zeitersparnis ergibt sich insbesondere dadurch, dass Teile der Projektausschreibung und -vergabe sowie der Planung eines vorgesehenen Wohnungsbaus durch die Rahmenvereinbarung vorweggenommen werden sowie durch kürzere Baustellenzeiten dank der Vorfertigung von Bauteilen. Langfristig, erst recht im Zusammenhang mit der Digitalisierung von Planung und Bau, werden sich modularer und segmentierter Wohnungsbau als Bestandteil des Wohnbausektors wieder etablieren.
Im hessischen Idstein (Taunus) wurde von Dezember 2018 bis April 2019 der erste Wohnungsbau auf Grundlage der Rahmenvereinbarung erstellt. Die Kommunale Wohnungsbau-GmbH Rheingau-Taunus (KWB) errichtete in einem Wohnquartier in Idstein im Zuge der Nachverdichtung neun Wohneinheiten. Weitere zehn Wohneinheiten sind an anderer Stelle in Planung. Die Projekte sind Teil einer größer angelegten Wohnraumoffensive in der Region, bei der die KWB insgesamt fast 200 Sozialwohnungen schafft.
Derzeit befinden sich etwa zehn ganz unterschiedliche Rahmenvereinbarungsprojekte in konkreter Realisierungsabsicht.
Das Ausschreibungsverfahren umfasste den Teilnahmewettbewerb und die Angebotsphase. Von 50 Teilnehmern wurden 15 aufgefordert, Angebote einzureichen. Geprüft und bewertet wurden die Konzepte durch ein Bewertungsgremium, das sich aus Experten der Bau- und Wohnungswirtschaft, der Forschung sowie Vertretern des Bundesbauministeriums zusammensetzte. Die endgültige Auswahl der neun Bieter erfolgte auf Grundlage der Ergebnisse des Bewertungsgremiums durch den GdW als Vergabestelle.
Die Basis für die eingereichten Entwürfe und Konzepte bildete eine funktionale Leistungsbeschreibung (FLB). Neben der Klärung der juristischen Belange stellte die Formulierung der FLB die wohl schwierigste Aufgabe dar. Es galt so wenig wie möglich festzulegen, um einen möglichst großen Angebotsraum zuzulassen, aber gleichzeitig so viel wie möglich festzulegen, um die Ansprüche der Wohnungsunternehmen möglichst genau zu umreißen, damit im Anschluss passende Lösungen für die bestandshaltende Wohnungswirtschaft angeboten werden.
Die FLB formulierte daher in Anlehnung an die Kriterien des nachhaltigen Wohnungsbaus („NaWoh“) zentrale Anforderungen in den folgenden Bereichen:
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städtebauliche und architektonische Qualität,
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funktionale Qualität (Gebäudeflexibilität und Einsatzfelder, Wohnungsschlüssel, Verkehrsflächen, Grundrissgestaltung und Möblierbarkeit, Küchengestaltung, Erschließungssituation),
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ökologische Qualität / Nachhaltigkeit und Energiekonzept,
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technische Qualität.
Schwierig gestaltete sich die Formulierung insbesondere hinsichtlich der Einhaltung der zum Teil sehr unterschiedlichen Anforderungen aus den verschiedenen Landesbauordnungen. Aber auch die Förderbedingungen der Länder für den sozialen Wohnungsbau sind nicht deckungsgleich und natürlich haben die Wohnungsunternehmen unterschiedliche Vorstellungen von einem optimalen Wohnungsgrundriss.
Die Ausschreibung war im Hinblick auf Fertigungsverfahren und Materialien technologieoffen ausgelegt. Die Angebote mussten auf die Besonderheiten der Grundstückssituation eingehen können. Die Angebote wurden für ein Modellgebäude als Einzelgebäude mit reiner Wohnnutzung, vier (Voll-)Geschossen, 24 Wohneinheiten, ohne Aufzug erstellt. Ein Wohnungsmix, der einer heutigen Nachfrage im Durchschnitt entspricht, war vorgegeben.
Höhere Kalkulationssicherheit als üblich
Die Angebote sollten einen Ausgleich zwischen Qualität und Preis finden. Es ist nicht beabsichtigt, „Schlichtbauten“ oder „Minimalbauten“ zu errichten. Dennoch muss dem Angebotspreis ein ausreichendes Gewicht beigemessen werden, da bezahlbares Bauen und Wohnen der Anlass für das Verfahren war.
Das Preisniveau der neun Angebote liegt im unteren Bereich der heute am Markt erzielbaren Angebote (sofern man überhaupt Angebote erhält). Der mittlere Preis liegt für die Kostengruppen 300, 400 und 700 bei 2370 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Aufzug, Aufzug optional bzw. nachrüstbar) inklusive Mehrwertsteuer und bewegt sich in einer Spanne von 2010 bis 3200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Der mittlere Preis liegt damit unter den durchschnittlichen abgerechneten Kosten, die für das Jahr 2016 von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen Kiel ermittelt worden sind. Die Angebotspreise sind für die Dauer der Vereinbarung fixiert, können jedoch anhand des Preisindexes für Bauleistungen gleiten. Das bedeutet eine deutlich höhere Kalkulationssicherheit als derzeit am Markt erreicht werden kann. Extras und Umplanungen sind jedoch aufpreispflichtig.
Aus der Rahmenvereinbarung können abrufberechtigte Unternehmen (definierte Liste, überwiegend Mitgliedsunternehmen des GdW) Bauaufträge auslösen. Die Rahmenvereinbarung regelt, wie vorzugehen ist. Nicht abrufberechtigte Unternehmen können natürlich ebenfalls Angebote einholen, sie können sich jedoch nicht auf die Preise berufen.
Das abrufberechtigte Unternehmen legt für sich zunächst fest, wie das konkrete Bauvorhaben gestaltet werden soll. Es muss nicht das Modellgebäude eins zu eins beauftragt werden. Solange der Bauherr im System bleibt, können Anforderungen hinsichtlich der Geschossigkeit, des Wohnungsmixes oder einzelner Ausstattungsdetails formuliert werden. Auch sind die konkreten bauordnungsrechtlichen und gegebenenfalls weiteren kommunalen Anforderungen zu bestimmen.
Der Auftraggeber fordert üblicherweise alle Rahmenvertragspartner in einem vereinfachten Wettbewerbsverfahren („Miniwettbewerb“) zur Abgabe eines konkreten Angebotes auf, wobei seitens der Anbieter Abweichungen zum Modellgebäude und grundstücksspezifische Leistungen separat kalkuliert werden können. Das Wohnungsunternehmen wählt – weitgehend unter Berücksichtigung der vorgegebenen Zuschlagskriterien – dann den jeweiligen Rahmenvertragspartner aus.
Fabian Viehrig
Der Autor
Fabian Viehrig ist Leiter des Fachbereichs Bauen und Technik im Referat Energie, Bauen, Technik des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) in Berlin