Wohnungspolitische Bündnisse leisten auf lokaler und regionaler Ebene einen wichtigen Beitrag zur Akzeptanz für Wohnungsneubau. Sie bringen Verwaltung und Politik, Investoren, Wohnungsunternehmen, Architekten und Mieterverbände an einen Tisch. Das Ziel: ein Gesamtkonzept als Lösungsstrategie.
Seit Jahren steigt der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in vielen Städten stark an. Um ihn zu decken, müssten in Deutschland pro Jahr 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Der Neubau gestaltet sich in der Praxis allerdings oft schwierig und langwierig. Größere innerstädtische Areale sind in den meisten Kommunen aufgebraucht, die Entwicklung der verbleibenden kleinteiligen Grundstücke ist kompliziert. Hinzu kommen lange Planungs- und Genehmigungsprozesse sowie mangelndes Fachpersonal in den Planungs- und Bauverwaltungen. Zudem befürchten alteingesessene Bewohner oft negative Auswirkungen auf ihre eigene Wohnqualität. Angesichts dieser Gemengelage sind konstruktive Herangehensweisen gefragt.
Angst vor mehr Verkehr, überlasteten Schulen und Kitas, dem Verlust von Freiflächen und einer verbauten Aussicht: Die meisten Menschen sind zwar generell für Neubau – nur eben nicht vor der eigenen Haustür. In manchen Nachbarschaften steht der Bau teurer Wohnungen in der Kritik. Denn davon profitieren nur wohlhabende Zuziehende, während die Anwohner Mietsteigerungen durch die Aufwertung fürchten. Anderswo hält sich das Vorurteil, geförderter Wohnungsbau sei nur für soziale Randgruppen, ohne städtebauliche Qualität und werte das gesamte Quartier ab. Dass zwischen geförderten und freifinanzierten Wohnungen qualitativ kaum Unterschiede bestehen, wird oft verkannt. Ebenso, dass durch die Einkommensgrenzen weite Teile der Stadtgesellschaft Anspruch auf eine „Sozialwohnung“ haben.
In manchen Nachbarschaften steht der Bau teurer Wohnungen in der Kritik. Denn davon profitieren nur wohlhabende Zuziehende, während die Anwohner Mietsteigerungen durch die Aufwertung fürchten. Anderswo hält sich das Vorurteil, geförderter Wohnungsbau sei nur für soziale Randgruppen, habe keine städtebauliche Qualität und werte das gesamte Quartier ab.
Auch viele Investoren sehen Verpflichtungen zum Bau von Sozialwohnungen in Verbindung mit der Mitfinanzierung von Infrastrukturen wie Kindergärten kritisch. Umso wichtiger ist es, dass die soziale Wohnraumförderung ausreichend Mittel zu attraktiven Konditionen anbietet, die eine Balance zwischen Wirtschaftlichkeit und sozialpolitischen Zielen erreicht. Denn am Ende gilt: Nur gemeinsam und im Konsens mit allen Akteuren der Immobilienwirtschaft ist es möglich, ausreichend bezahlbare Wohnungen zu schaffen.
Interessen und Ziele abstimmen
Für diesen Konsens leisten lokale und regionale Bündnisse einen wichtigen Beitrag. Sie bringen Stadt, Verwaltung und Politik, Investoren, Wohnungsunternehmen, Architekten und Mieterverbände an einen Tisch, um zu diskutieren, mit welchen Mitteln mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Die Bündnisse stimmen Zielgruppen und Zielzahlen für den Wohnungsneubau und gemeinsame Vorgehensweisen ab. Dazu gehören auch Quoten für geförderten Wohnungsbau und die Ausgestaltung der Förderkonditionen, ebenso wie die kommunale Boden- und Baulandpolitik. Dies funktioniert nicht nur in Metropolen wie Hamburg und Bremen, wo die Bündnisse bereits 2011 starteten, sondern auch in mittelgroßen Städten wie Konstanz (Baden-Württemberg). Dort wirkt seit 2014 ein Arbeitskreis mit breiter Akteursbeteiligung am Handlungsprogramm Wohnen mit.
Eine weitere Grundlage für die Neubauakzeptanz bilden wohnungs- und liegenschaftspolitische Gesamtstrategien und kommunale Baulandbeschlüsse. Neben der Frage nach der Auswahl neuer Wohnbauflächen stellt sich vor allem die Frage, inwieweit die Kommunen über Zwischenerwerb und Bodenvorratspolitik selbst eine aktive Baulandpolitik betreiben und ihre Grundstücke preisreduziert für bezahlbaren Wohnungsbau einsetzen. Die in den Baulandbeschlüssen festgelegten bodenpolitischen Vorgaben und Verfahren müssen transparent sein, für alle Marktteilnehmer gleich angewendet werden und möglichst einen Ausgleich zwischen verschiedenen Wohnungsmarktsegmenten schaffen.
In vorbildlicher Weise gelingt dies beim Münsteraner Modell der sozialgerechten Bodennutzung. Im Außenbereich schafft die westfälische Stadt nur dann Bauland, wenn zuvor 50 Prozent der Flächen in kommunales Eigentum überführt wurden. Kommunale Flächen werden nicht nach Höchstpreis, sondern konzeptorientiert für bezahlbaren Wohnungsbau verkauft – im Außenbereich vor allem für Eigenheime von einkommensschwächeren Familien. Im Innenbereich, wo die Stadt nur noch wenig eigene Flächen besitzt, wird bei der Baurechtschaffung auf privaten Flächen eine Quote von 30 Prozent gefordert.
Nürnberg aktiviert Brachflächen
Nürnberg (Bayern) schuf die Grundlage für die Nutzung der vielfältigen innerstädtischen Brachflächen mit integrierten, kleinteiligen Stadtteilkonzepten, die unter Beteiligung der Bevölkerung entstanden, und steuerte die Bautätigkeiten mit einzelnen, kleineren Baulandbeschlüssen. Um die Baulandmobilisierung auf privaten Flächen zusätzlich zu fördern, hat die Stadt mittlerweile die Vielzahl an Einzelbeschlüssen zu einem Gesamtbeschluss zusammengefasst, der auch eine 30-Prozent-Quote beinhaltet.
In vielen Kommunen hat sich zudem der Einsatz eines Innenentwicklungsmanagers oder einer Wohnbauleitstelle bewährt. Damit lassen sich Flächen priorisieren und Projekte beschleunigen. Als überparteilicher Moderator vertritt ein Innenentwicklungsmanager die kommunale Verwaltung gegenüber Wohnungsbauinvestoren. Gleichzeitig fungiert er als Ansprechpartner für alle eingebundenen Akteure. So kann er Konflikten im Vorfeld vorbeugen und zu einem reibungsfreien Ablauf der Genehmigungsprozesse und der Projektentwicklung beitragen. Die Wohnungsbauleitstelle in Berlin und die Innenentwicklungsmanager in Regensburg (Bayern) und Aalen (Baden-Württemberg) belegen, dass dieser Ansatz für Städte aller Größen geeignet ist.
Breit akzeptierte Neubauvorhaben zeichnen sich immer durch Transparenz und Nachvollziehbarkeit aus: Gute Begründungen und der enge Dialog mit den Anwohnern sind notwendig, um nicht den Eindruck zu erwecken, die Auswahl bestimmter Neubauflächen und die städtebauliche und architektonische Gestaltung erfolgten willkürlich. Bei größeren Neubauarealen steigt mit einer größeren Vielfalt an Investoren und Wohnformen mit unterschiedlichen Parzellengrößen und attraktivem Städtebau die Akzeptanz. So ist für fast jede Zielgruppe „etwas dabei“.
Auf dem Kölner Clouth entstand so ein gemischtes Quartier mit 1100 freifinanzierten, preisgedämpften und geförderten Wohnungen, Reihenhäusern und Baugruppen. Auf dem Konversionsgelände Hubland in Würzburg (Bayern) entsteht ebenfalls eine gesunde und breit akzeptierte Mischung. Dazu behält die Stadt den Zugriff auf die Grundstücke und garantiert im Wettbewerbsverfahren durch kluge Kaufverträge und eine Preisdifferenzierung eine gesunde Durchmischung mit einem hohen Anteil an Neubauwohnungen für Normal- oder Geringverdiener. Für die Akzeptanz der Anwohner hat die Stadt zudem frühzeitig Ideen für die Gesamtentwicklung der Fläche gesammelt und Bürger in den Entwicklungsprozess eingebunden. Dabei wurde ein großer Teil der Planungs-, Kommunikations- und Steuerungsprozesse auf einen erfahrenen Entwicklungsträger übertragen.
Sowohl die Verfahren zur Baulandentwicklung mit Investoren als auch die Beteiligung der Bürger müssen sich an klaren, nachvollziehbaren und verständlichen Leitlinien orientieren. Eine davon ist, dass die geeignete Gestaltung der Neubauvorhaben im Rahmen des wirt-schaftlich und städtebaulich Machbaren transparent und offen erörtert wird und sich die Bürger mit ihren Anliegen und kreativen Anregungen aktiv einbringen können. Schwierig wird es aber, wenn nach einer intensiven fachlichen und politischen Abwägung zur Bebauung bestimmter Flächen die Bürgerbeteiligung die Bebauung grundsätzlich in Frage stellt. Klar muss auch sein, dass nicht alle Anliegen eins zu eins zu erfüllen sind und am Ende eines Beteiligungsverfahrens meist ein Kompromiss steht.
Christian Huttenloher
Der Autor
Christian Huttenloher ist Generalsekretär des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung in Berlin