Kommunen müssen öffentliche Gebäude wirtschaftlich betreiben. Basis dafür sind verlässliche Informationen zur Technischen Gebäudeausrüstung. Die dafür erforderlichen Daten sollten einheitlich erfasst und verwaltet werden.
Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) umfasst viele Teilgebiete. Elektrotechnik, Gebäudeautomation, Raumlufttechnik, Sanitärtechnik sowie Heiz- und Wärmetechnik haben naturgemäß jeweils eigene technische Standards, Normen und Richtlinien. Zur Analyse und Auswertung des Datenmaterials braucht es viel Know-how und einen hohen Zeitaufwand. Oft sind wichtige Daten unvollständig, werden von einzelnen Dienstleistern unterschiedlich gepflegt oder sind nicht auf dem aktuellen Stand. Verpasste Fristen, übersehene Brandschutzauflagen oder nicht eingehaltene Wartungszyklen können die Folge sein.
Was die Technische Gebäudeausrüstung und den Gebäudebetrieb betrifft, sehen sich Kommunen mit diesen fünf Fragen konfrontiert: Welche TGA befindet sich in den Immobilien? Sind alle relevanten Unterlagen zu den Immobilien/Anlagen vorhanden? Was sind die rechtlich genehmigten „Nutzungsarten“? Welche Prüfungen/Wartungen benötigen die Anlagen? Ist die an Nachunternehmer beauftragte Leistung die richtige für die Immobilien/Anlagen?
Nicht selten werden eigene Versuche unternommen, Struktur und Wissen aufzubauen. Dies scheitert aber oft an den vielen unbekannten Aspekten, der Komplexität oder an fehlenden personellen Ressourcen. Daher setzt zum Beispiel eine Kommune in Oberbayern die Real-Estate-Plattform „Tüv Süd Objektbrief“ ein. Die webbasierte Computer-Aided-Facility-Management (CAFM)-Lösung ist darauf ausgelegt, in fünf Schritten für mehr Transparenz bei der TGA zu sorgen.
Die Kommune wollte die TGA von Schulen und Kindertagesstätten strukturiert abbilden und managen. Deshalb registrierte sie sich Mitte 2017 auf der Plattform (www.objektbrief.de) und begann mit dem geführten Anlegen des Gebäudeprofils. Über die Plattform wurde auch die Erfassung der TGA angefragt. Alle Daten konnten elektronisch übermittelt werden.
Nach Beauftragung folgte die Anlagenerfassung nach DIN 276 durch Experten von Tüv Süd vor Ort (1. Schritt). Eingesetzt wurde dabei die frei verfügbare Objektbrief-App. Dazu gehörte auch die Verortung und Kennzeichnung mittels QR-Code sowie die Erhebung aller relevanten wartungs-, prüfungs- und ausschreibungsrelevanten Merkmale und eine Fotodokumentation der TGA. Der Aufwand für diese Arbeiten richtet sich nach der Gebäudegröße, der sogenannten Bruttogeschossfläche (BGF). Für 5000 Quadratmeter BGF ist etwa ein Tag anzusetzen. Die Anlagenerfassung war für die Kommune sofort nach Fertigstellung auf der Plattform einsehbar.
Jetzt folgte die Prüfpflichtenanalyse. Auch dafür gibt es aus der Plattform die Möglichkeit, die Dienstleistung anzufragen. Notwendige Dokumente wurden der Kommune über Handlungsanweisungen im Objektprofil angezeigt – in diesem Fall die Baugenehmigung und das Brandschutzkonzept. Beide wurden durch einen Mitarbeiter der Kommune mittels geführtem Wizzard (Software-Assistent) auf die Plattform geladen und automatisch im Objektprofil hinterlegt (2. Schritt). Auf Basis der hinterlegten Dokumente, der erfassten TGA und des Experten-Know-hows konnte die Nutzungsart der Immobilie festgelegt werden (3. Schritt).
Nun folgte die Validierung der auf Anlagenebene angezeigten Pflichten (4. Schritt). Nach Abschluss der Prüfpflichtenanalyse war auch dieses Ergebnis sofort für die Kommune einsehbar.
Danach stellte die Kommune alle bisher vorhanden Prüfprotokolle der Anlagen zusammen. Dies diente dem Abgleich der ermittelten Prüfpflichten pro Anlage und der künftigen Prüf- und Wartungsplanung (5. Schritt).
Im Ergebnis haben minimaler eigener Aufwand, zwei Expertenleistungen und die mit Know-how angereicherte Plattform der Gemeinde zu einem strukturierten Gebäudebetrieb verholfen.
Wolfgang Maier
Der Autor
Wolfgang Maier ist Leiter Account-Management im Geschäftsbereich Tüv Süd Objektbrief von Tüv Süd Industrie Service in München