Eine Mietsache ist in ihrem Gebrauch nur dann erheblich beeinträchtigt, wenn die zuständige Behörde eine Nutzung des Mietobjekts untersagt. (OLG Düsseldorf vom 19. Juli 2011 – AZ 24 U 31/11)
Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sind verpflichtet, zwingende Brandschutzvorschriften einzuhalten. Wird diese Verpflichtung außer Acht gelassen, taucht die Frage auf, ob das Mietobjekt deshalb mangelhaft ist, sodass vom Vermieter der vertragsgemäße Gebrauch unterbleibt und deshalb eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter in Betracht kommt.
Voraussetzung dafür ist, dass die fehlende Übereinstimmung mit gesetzlichen Bestimmungen eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Eine solche liegt nur dann vor, wenn die zuständige Behörde eine Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist.
Daran fehlt es, wenn die Bauaufsichtsbehörde wegen der bestehenden Baurechtswidrigkeit nicht einschreitet oder dies androht. Der bloße Hinweis der Bauaufsichtsbehörde, dass nicht die Vorschriften eingehalten werden, stellt keine Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme beziehungsweise eine Fristsetzung zur Beseitigung dar.
Deshalb ist bis zur endgültigen Klärung der Angelegenheiten oder der Durchführung von Baumaßnahmen von einer Duldung der Nutzung auszugehen. Dies ist offenkundig, wenn der Vermieter entsprechende Umbaumaßnahmen durchzuführen hat. Der Mieter kann dann für die von ihm vorgenommene Kündigung des Mietverhältnisses nicht darstellen, die Vorschrift der Landesbauordnung wäre zwingend und es hätte der Behörde nicht zugestanden, hiervon abzuweichen. Schließlich kann die Bauaufsichtsbehörde von der Verpflichtung zur Einhaltung der Bauordnung dispensieren und von dieser Möglichkeit Gebrauch machen.
Franz Otto