Ferienwohnungen sind in einem reinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig. Ein Gebäude mit Ferienwohnungen ist kein Wohngebäude im Sinne des Bauplanungsrechts. (OVG Mecklenburg-Vorpommern vom 19. Februar 2014 – AZ 3 L 212/12)
Auf einem Grundstück, das im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, der als Art der baulichen Nutzung ein reines Wohngebiet festsetzt, soll ein Gebäude mit vier Ferienwohnungen errichtet werden. Der Bebauungsplan sieht Ausnahmen ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes vor. Für das Nachbargrundstück wurde für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen eine Baugenehmigung erteilt.
Die Gemeinde erteilte in Bezug auf die beantragte Baugenehmigung das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung. Die Baugenehmigungsbehörde nahm die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung zurück und ordnete die sofortige Vollziehung an. Der Bauantrag wurde abgelehnt. Das Vorhaben entspreche in Art und Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Eine weitere Ausnahme komme wegen der bereits für das Nachbargrundstück erteilten Ausnahmegenehmigung nicht infrage.
Das Oberverwaltungsgericht gab der Behörde recht. Die (fiktiv) erteilte Baugenehmigung war rechtswidrig. Die Festsetzung des Bebauungsplanes sei eindeutig (reines Wohngebiet). Demgemäß können auch nur Wohngebäude zulässig sein. Ferienwohnungen sind von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht erfasst.
Auch handelt es sich bei dem Bauvorhaben um keinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Das gilt auch, wenn sich die Ferienwohnungen in einem Gebäude befinden. Denn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nur dann vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.
Ausnahmen von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes sind nur zulässig, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Das war hier nicht der Fall.
Peter Creutz
Der Autor
Peter Creutz ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in der Kanzlei Creutz von Maltzahn Rechtsanwälte in Freiburg