Bewährte Idee der Erbpacht birgt Chancen für Kommunen

Reiheneckhaus in Walldorf: Erbaut in Erbpacht auf einem Grundstück der Erzdiözese Freiburg. - Foto: Epple

Das Erbbaurecht ist ein städtebauliches Konzept, um öffentliches Tafelsilber nicht zu verkaufen, sondern kommenden Generationen Vermögen und Hand­lungs­spielraum in der Flächennutzung zu erhalten. Zudem kann die Kommune damit Akzente setzen, um jungen Familien zu Wohneigentum zu verhelfen.

In Zürich und in Basel geht gar nichts mehr ohne. Und auch deutsche Kommunen entdecken das alte Konzept des Erbbaurechts. Ursprünglich als Instrument der Teilhabe möglichst vieler Bevölkerungsgruppen am wirtschaftlichen Aufschwung einer Region erdacht, bekommt das Erbbaurecht ganz neue Bedeutung für die Immobilienwirtschaft. Das Erbbaurecht ist für Gemeinden, Landkreise und Städte gleichermaßen ein starker und vernachlässigter Hebel für erwünschte Bevölkerungs- und nachhaltige Stadtentwicklung. Vor allem ist es ein verlässliches Konzept für Kommunen, Tafelsilber nicht zu verkaufen, Zukunftschancen zu sichern und solide Einnahmen zu erlangen.

Wenn Gemeinden und Städte Neubauflächen ausweisen, ist das mit einer Absicht verbunden. Die Kommunen wollen wachsen. Und es tut dem Gemeindehaushalt gut, wenn durch mehr Steuerzuweisungen dank gestiegener Einwohnerzahl sowie durch ordentliche Grundstückspreise frisches Geld in den Säckel des Kämmerers gespült wird.

Die bevorzugte Zielgruppe sind Familien mit Kindern. Junge Familien bauen ihr Leben auf, bereichern die Lebendigkeit von Stadtteil oder Gemeinde, sind im besten Sinne bürgerlich, und die Kinder garantieren den Bestand von Kindergärten, Schulen und vielen anderen Einrichtungen vor Ort. Junge Familien sollen zuziehen, je früher desto besser.

Doch es gibt einen Haken. Gerade bei jungen Paaren mit Kinderwunsch oder schon mit Kindern ist das Geld knapp, die berufliche Perspektive noch im Aufbau und vielleicht auch noch fragil. Junge Familien scheuen allzu hohe Schuldenberge; eine nachvollziehbare und vernünftige Haltung. Und gerade für Menschen am Anfang eines Berufslebens steht es um die Bonität, also den Glauben der Banken an absolut verlässliche Rückzahlung, nicht immer zum Besten. Das bedeutet nicht selten, dass eine Immobilieninvestition gescheut oder die Finanzierung nicht darstellbar ist.

Ein entscheidendes Hindernis ist oft die Finanzierung des Grundstücks, dessen Anteil am Gesamtengagement je nach Lage mit rund 30 Prozent zu Buche schlägt. Es ist am Ende der Rechnung eben doch ein ziemlicher Unterschied, ob trotz Eigenkapital der Schuldenberg 200.000 oder 300.000 Euro hoch ist, weil das Grundstück mitfinanziert werden muss.

Umfassende Nutzungsrechte

Hier bietet das Erbbaurecht eine Perspektive. Die Idee ist einfach: Eltern, Kinder und Enkel bekommen eigentumsähnliche Rechte an einem Grundstück, das sie bebauen und auch vererben können. Auch das Wohnhaus auf dem Grundstück kann problemlos verkauft werden. Erworben wird ein Erbbaurecht. Meist läuft diese Rechteübertragung 99 Jahre, mit der Option auf Verlängerung. Für die Nutzung des Grundstücks in diesem Sinne ist monatlich eine Erbpacht zu zahlen, die üblicherweise bei rund drei Prozent des geschätzten Grundstückswertes liegt.

Durch die Zahlung dieser Erbpacht für die eigentumsähnliche Nutzung fällt der Kaufpreis für das Grundstück weg. Tatsächlich finanziert werden muss nur das steuerlich abschreibungsfähige Gebäude. Das Finanzierungsvolumen reduziert sich damit auf einen Schlag um rund ein Drittel. Das ist eine riesige Entlastung für junge Haushalte.

Die unter Erbbaurecht bebauten Grundstücke gehören in der Regel entweder den Städten und Gemeinden selbst, den großen Kirchen oder gemeinnützigen Stiftungen. Oft gewähren diese Institutionen, besonders die Kirchen, im Lichte ihrer gesellschaftlichen Verantwortung eine Reduzierung der Erbpacht, wenn Kinder im Haushalt leben oder dazukommen. Eine Familie mit mehreren Kindern hat gute Chancen, in den ersten, oft schwierigsten Jahren einer Eigentumsfinanzierung, kaum belastet von Grundstückskosten zu sein.

Es gibt aber auch einen gesellschaftspolitischen Aspekt. In Erbbaurecht vergebene Grundstücke fallen nach 99 Jahren oder nach der Verlängerungszeit an den Erbrechtsgeber zurück. Falls das Grundstück für die Stadtentwicklung der Zukunft wichtig ist und neu genutzt werden soll, muss der Erbrechtsgeber zwar das auf dem Grundstück stehende Immobilienvermögen ablösen, aber das Gelände steht im Grundsatz wieder zur Verfügung.

In fast jeder Kommune gibt es Grundstücke, denen in einer fernen Zukunft noch größere Schlüsselfunktion zukommen wird als heute. Das sind von der Stadtentwicklung eingeholte landwirtschaftliche Flächen, Industriebrachen, verlassene Militär- oder Bahngelände und andere Konversionsflächen. Viele Kommunen wählen heute die Lösung, die Grundstücke zu verkaufen und damit für immer aus der Hand zu geben. Die Projektentwicklung der Käufer wird dann durch städtebauliche Verträge, die der momentanen Stadtentwicklung geschuldet sind, strukturiert. Aber das Grundstück bleibt dem gestalterischen Zugriff der Kommune für alle Zeit entzogen.

Die Vergabe von Grundstücken in Erbpacht erhält dagegen langfristig den Handlungsspielraum für die Kommunen. Gerade für Städte und Gemeinden gibt es über den kurzfristig aktuell angestrebten Bevölkerungszuwachs hinaus gewichtige Gründe, Flächen in Erbbaurecht zu vergeben. Das bringt zwar nicht schlagartig große Finanzzuwendungen durch Grundstücksverkäufe, schafft jedoch Wohnraum für die junge Generation, sichert stetige Einnahmen des Kämmerers durch Erbbauzinseinnahmen und eröffnet durch den Rückfall der Flächen im nächsten Jahrhundert neue Optionen für die künftigen Generationen.

Andreas Epple

Der Autor
Andreas Epple ist Wohnbauprojektentwickler in Heidelberg